案情

    江小姐采用按揭方式买了一套商品房‌，‌在与开发商签订的购房合同中约定：房屋质量不合格可以退房；逾期达交房可以退房；开发商的某些承诺无法兑现可以退房等‌法。商‌现在开发商准备交房‌，‌但是开发商当初的承诺都没有实现‌，‌虽然和开发商交涉了很久‌，‌但双方一直未能达成一致意见‌法。商‌她实在无法忍耐坚决要退房‌，‌开发商说她已经取得了贷款‌，‌不能退房‌法。商‌采用按揭方式购买的商品房‌，‌仍然可以退房‌法。商‌

    分析

    购房者与贷款银行之间是借贷关系‌，‌与开发商之间是房屋买卖关系‌，‌这是两种独立法律关系‌，‌所以‌，‌解除购房合同并不同时解除贷款合同‌法。商‌购房者与银行间的债权债务关系仍然存在‌，‌这笔借款是一定要还的‌法。商‌怎么还呢？首先由于购房合同被解除‌，‌开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者‌，‌其中包括首付款和按揭款‌法。商‌然后‌，‌购房者应依据《贷款通则》第32条第5款‌，‌“借款人提前归还贷款‌，‌应当与贷款人协商的规定”‌，‌与银行协商‌，‌将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行‌法。商‌

    这种还款方法实际操作起来相当复杂‌，‌因为购房者所购房屋已经向银行做抵押‌法。商‌如果购房者拿到这笔钱后不还给银行‌，‌银行只能行使抵押权‌，‌拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋‌法。商‌但此时房屋已不归购房者所有‌，‌处分该房屋就损害了开发商的利益‌法。商‌所以‌，‌就只能由开发商将应退购房款分成两部分‌，‌其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者‌，‌属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行‌，‌并视为购房者已向银行提前还款‌法。商‌银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条规定“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后‌，‌抵押物或质物返还抵押人或出资人‌，‌借款合同终止”接收还款‌，‌终止借款合同‌法。商‌

    法律依据

   《贷款通则》

   《个人住房贷款管理办法》

    律师建议

    所谓退贷‌，‌规范的说法是提前还贷‌，‌终止贷款合同的行为‌法。商‌购房者提出退房提前还贷‌，‌应承担违约责任‌，‌手续繁杂而棘手‌，‌同时承担贷款合同中约定的其他风险‌，‌发生一笔可观的损失‌，‌切不可疏忽大意‌，‌建议聘请律师为您服务‌，‌减少损失‌法。